業主大會和業主委員會指導規則

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建房[2009]274號

各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市房地局（建委），新疆生產建設兵團建設局：
 
    為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《物權法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，我部制定了《業主大會和業主委員會指導規則》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告我部房地產市場監管司。

中華人民共和國住房和城鄉建設部
 
二○○九年十二月一日

 
業主大會和業主委員會指導規則

    第一章　總則
 
    第一條　為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本規則。
 
    第二條　業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。
 
    第三條　業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。
 
    第四條　業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
 
    業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
 
    第五條　業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
 
    第六條　物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。
 
    第二章　業主大會
 
    第七條　業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。
 
    只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
 
    第八條　物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：
 
    （一）物業管理區域證明；
 
    （二）房屋及建筑物面積清冊；
 
    （三）業主名冊；
 
    （四）建筑規劃總平面圖；
 
    （五）交付使用共用設施設備的證明；
 
    （六）物業服務用房配置證明；
 
    （七）其他有關的文件資料。
 
    第九條　符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。
 
    第十條　首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。
 
    第十一條　籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。
 
    籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。
 
    建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。
 
    第十二條　籌備組應當做好以下籌備工作：
 
    （一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；
 
    （二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
 
    （三）草擬管理規約、業主大會議事規則；
 
    （四）依法確定首次業主大會會議表決規則；
 
    （五）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；
 
    （六）制定業主委員會選舉辦法；
 
    （七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。
 
    前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
 
    第十三條　依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。
 
    基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。
 
    業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。
 
    第十四條　業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人名單。
 
    第十五條　籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。
 
    業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。
 
    第十六條　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
 
    第十七條　業主大會決定以下事項：
 
    （一）制定和修改業主大會議事規則；
 
    （二）制定和修改管理規約；
 
    （三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；
 
    （四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；
 
    （五）選聘和解聘物業服務企業；
 
    （六）籌集和使用專項維修資金；
 
    （七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
 
    （八）改變共有部分的用途；
 
    （九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；
 
    （十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。
 
    第十八條　管理規約應當對下列主要事項作出規定：
 
    （一）物業的使用、維護、管理；
 
    （二）專項維修資金的籌集、管理和使用；
 
    （三）物業共用部分的經營與收益分配；
 
    （四）業主共同利益的維護；
 
    （五）業主共同管理權的行使；
 
    （六）業主應盡的義務；
 
    （七）違反管理規約應當承擔的責任。
 
    第十九條　業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：
 
    （一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；
 
    （二）業主委員會的職責；
 
    （三）業主委員會議事規則；
 
    （四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；
 
    （五）業主投票權數的確定方法；
 
    （六）業主代表的產生方式；
 
    （七）業主大會會議的表決程序；
 
    （八）業主委員會委員的資格、人數和任期等；
 
    （九）業主委員會換屆程序、補選辦法等；
 
    （十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；
 
    （十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。
 
    第二十條　業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。
 
    第二十一條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
 
    業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
 
    有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
 
    （一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的；
 
    （二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
 
    （三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。
 
    第二十二條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
 
    采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。
 
    第二十三條　業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：
 
    （一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
 
    （二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
 
    第二十四條　業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：
 
    （一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
 
    （二）總人數，按照前項的統計總和計算。
 
    第二十五條　業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。
 
    一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。
 
    業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。
 
    第二十六條　業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。
 
    未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。
 
    第二十七條　物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。
 
    第二十八條　業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。
 
    第二十九條　業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三 分之二以上的業主同意；決定本規則第十七條規定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。
 
    第三十條　業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。
 
    業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
 
    第三章　業主委員會
 
    第三十一條　業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：
 
    （一）具有完全民事行為能力；
 
    （二）遵守國家有關法律、法規；
 
    （三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；
 
    （四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；
 
    （五）具有一定的組織能力；
 
    （六）具備必要的工作時間。
 
    第三十二條　業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。
 
    業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。
 
    第三十三條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：
 
    （一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；
 
    （二）管理規約；
 
    （三）業主大會議事規則；
 
    （四）業主大會決定的其他重大事項。
 
    第三十四條　業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。
 
    業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。
 
    第三十五條　業主委員會履行以下職責：
 
    （一）執行業主大會的決定和決議；
 
    （二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；
 
    （三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
 
    （四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
 
    （五）監督管理規約的實施；
 
    （六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；
 
    （七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；
 
    （八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
 
    （九）業主大會賦予的其他職責。
 
    第三十六條　業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：
 
    （一）管理規約、業主大會議事規則；
 
    （二）業主大會和業主委員會的決定；
 
    （三）物業服務合同；
 
    （四）專項維修資金的籌集、使用情況；
 
    （五）物業共有部分的使用和收益情況；
 
    （六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
 
    （七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；
 
    （八）其他應當向業主公開的情況和資料。
 
    第三十七條　業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。
 
    第三十八條　業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。
 
    業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。
 
    業主委員會委員不能委托代理人參加會議。
 
    第三十九條　業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。
 
    業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。
 
    第四十條　業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容：
 
    （一）業主大會、業主委員會的會議記錄；
 
    （二）業主大會、業主委員會的決定；
 
    （三）業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；
 
    （四）業主委員會選舉及備案資料；
 
    （五）專項維修資金籌集及使用賬目；
 
    （六）業主及業主代表的名冊；
 
    （七）業主的意見和建議。
 
    第四十一條　業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。
 
    使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定；使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議的決定。
 
    第四十二條　業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。
 
    工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。
 
    第四十三條　有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：
 
    （一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；
 
    （二）喪失民事行為能力的；
 
    （三）依法被限制人身自由的；
 
    （四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
 
    第四十四條　業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：
 
    （一）以書面方式提出辭職請求的；
 
    （二）不履行委員職責的；
 
    （三）利用委員資格謀取私利的；
 
    （四）拒不履行業主義務的；
 
    （五）侵害他人合法權益的；
 
    （六）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
 
    第四十五條　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。
 
    第四十六條　業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。
 
    第四十七條　業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。
 
    第四十八條　業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。
 
    第四章　指導和監督
 
    第四十九條　物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。
 
    第五十條　已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。
 
    第五十一條　業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職 責的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會在 街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。
 
    第五十二條　按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議 的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。
 
    第五十三條　召開業主大會會議，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予指導和協助。
 
    第五十四條　召開業主委員會會議，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。
 
    在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
 
    第五十五條　違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。
 
    第五十六條　業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。
 
    業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。
 
    第五十七條　業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。
 
    第五十八條　因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。
 
    第五十九條　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
 
    第六十條　業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
 
    第六十一條　物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由區、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。
 
    第五章　附　則
 
    第六十二條　業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。
 
    第六十三條　物業所在地的區、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府在指導、監督業主大會和業主委員會工作中的具體職責分工，按各省、自治區、直轄市人民政府有關規定執行。
 
    第六十四條　本規則自2010年1月1日起施行。《業主大會規程》（建住房［2003］131號）同時廢止。